<address id="jlzrt"><nobr id="jlzrt"></nobr></address>

      <em id="jlzrt"></em>

              您的位置:首頁 > 房產 >

              孫宏斌、林中、余英等大佬對地產未來的6個判斷

              時間:2018-03-06 11:20:08       來源:明源地產研究院

              每年年底和年初,地產人都很焦慮,因為行業變化實在太快,大家對未來的樓市是看不清楚的,對于策略的把握和判斷也會很迷茫。這個時候,大家都很想看標桿房企在想什么做什么,從中找一些方向。

              去年底到現在,明源君參加過好幾個地產論壇,聽過不少地產大佬的現場演講,對于地產行業未來的判斷都講得非常實在,明源君重新梳理了一遍,將核心觀點分享給大家,希望對你們有啟發。

              未來趨勢

              房企進入20年長周期,房價約上漲6%左右

              明源君去年曾經不止一次提過,房地產行業已經進入了新一輪周期。

              之前,房企遇到困難,有一個萬能的辦法,那就是“熬”。因為當時的地產周期是3年,熬過一二年,大周期回來了,全國市場全面回暖,所有的困難也就迎刃而解。

              但 從2017年開始,在3年左右的過渡期之后,房地產行業將進入一個全新的時代。

              靠房地產賺錢的門檻將越來越高,行業的大門正在慢慢關上,一步趕不上步步趕不上。

              旭輝董事長林中在《中國不動產金融年會》中演講認為,未來十年甚至15年,中國房地產的調控方式都會 基本沿用行政調控+宏觀工具調控混搭使用,因為整個市場是越來越分化的市場。目標主要是3個:房住不炒,解決房子大起大落,房子脫實向虛。

              所以說,2017年開始,3年過渡期后,房地產行業會進入一個新的趨勢。

              200 年是一個大周期,是一個國運周期,俄羅斯當時有個經濟學家講 60 年的大周期,房地產有 20 年的長周期,中國就是進入了另外一個20年的周期。

              從過去1998年到2017年是高速增長、高頻波動的長周期,但未來20年,則會是平穩增長、低頻波動的長周期。

              周期變了,過去的游戲規則和發展模式都會發生巨大的變化。明源君之前說過,最直接的變化有2個:

              一是不能賺周期的錢了,必須降杠桿,每個項目都要算細賬。以前你拿的地貴了囤3年就解套,未來可能要等個5年7年。所以地拿貴了可能誰都救不了你了。

              二是必須做好房子提供更完善的服務,這是戰勝競品的先決條件,更是“賺長期的錢”的基礎。

              融創董事長 孫宏斌的判斷基本差不多,他則認為今后五年行業都是波動的,政府調控是讓波動變窄了,今后五年甚至十年里面一二線城市都會在波動區間,波動向上。

              對于未來房價,大家都認為會穩中有漲,但不會出現以前那種瘋狂的現象了。林中預計,在新一輪長周期中,房價可能保持與GDP同步平穩增長,即6%上下,可能二線城市的 GDP 是最快的,所以它的房價會增長得快一點。

              那么,面對這樣的變化,地產下半場要怎么應對呢?孫宏斌認為,主要就是三招:周轉要快、產品要好、合并別人的市場份額。

              現在的客戶審美提升了,差的產品不會買單,但光是產品好也不行,快周轉降低利息很重要,如果一年利息就占了大頭,算下來還是虧錢那還怎么玩?當然,你還得通過并購,通過合縱連橫。

              這三招都用好了,基本就沒問題了。

              行業格局

              如果你沒有做到三百億,可能就要消失了

              去年行業前三碧桂園、恒大、萬科都過了5000億了,而100強的門檻銷售額也到了將近180億。孫宏斌判斷,今后3年,行業前三名會占到30%的市場份額,前十名占 40%、50%。

              未來如果你沒有做到300億,可能就要在房地產市場消失了。

              我們也看到去年房企的兼并收購特別多,未來不但是大魚吃小魚,還會有大魚吃大魚??赡軙腥藛?,真的需要這么快嗎?規模真的有那么重要嗎?

              沒錯,他們都認為,規模不是萬能的,但沒有規模是萬萬不能的。

              去年提出沖千億的房企沒有10家也有8家,甚至很多第三梯隊的房企都在放言要沖千億了。但沖千億也不是那么簡單,想沖刺千億必須要做好以下這幾點:

              第一要廣積糧,盡可能多儲備可“高周轉”的土地;

              第二要找資金,多用杠桿、多渠道、多用穿越周期的資金;

              第三,要建標準,極致標準化是集約化、標準化的基礎,從產品標準化、運營標準化、服務標準化,碧桂園、恒大等等一直推行這個,而且無一例外都是董事長親自掛帥的,不能短期業績導向;

              第四,要強調運營,全國產銷平衡是調節平衡器;

              第五,要強考核:1是創新激勵,2是內部競爭,五個要素一條龍才有可能走得又遠又穩。

              陽光控股控股董事會主席林騰蛟 總結了陽光城沖規模的幾個成功要素:

              一是在土地和資源獲取上,關鍵還是在并購,陽光現在貨值儲備的大部分都還是在并購市場取得;

              二是陽光一直在人才聚集上下大功夫。對市場的精英要能做到招之能來,來之能戰,戰之必勝。

              三是要打造一個快速決策的體系。做企業家最難的是手縮回來忍住,林 騰蛟基本都能忍住不去過問。

              四是多元化發展,有環保集團、教育、金融、資本以及文化旅游,這幾個領域的整體互動的效果很明顯,這在和政府拿地上有很大優勢的,因為不是單純就地產而談地產。

              林中的看法是,整個行業未來幾年會成高杠桿高負債向去杠桿降負債的模式轉型,剩下來的房企會越做越實。

              投資拿地

              如果你總踏不準節奏

              一波就把你拉下了

              你要問地產獵頭去年什么人才最搶手身價飆升最快,毫無疑問是投資總。因為 拿地關乎到房企的生死問題,沒地了也就沒得玩了。而拿地說白了最重要是兩點,一是要踏準節奏,拿地時機要對,二是布局要對,可以對沖風險。

              在這點上,孫宏斌可以說是高手。他認為:“錢貴了以后,地一定便宜,錢便宜了以后,地一定又貴,也有錢又便宜地又便宜的時候,那就是2016年,這個時候一定要抓住機會?!?/p>

              從融創2017年的業績來看,確實是抓住了機會,不但業績翻番,在土地市場上也有非常大的收獲。

              林中指出,500-1000億的企業,如果你總踏不準節奏--在高峰拿地,低谷賣房,錢便宜的時候不融資,那基本上一波過去就把你拉下了。

              對于小房企,可能拿錯一塊地就破產了。這個說實話真的很難。

              林中的建議是,未來一定要有風險意識,最好能對沖型布局,也即 即跨區域布局。如果布局都是同類的城市,調控來就會很難受,對沖性布局,這樣東方不亮西方亮,就能保障整體現金流的安全。

              如果跨區域布局成功了,從100億沖到兩三百億應該不成問題。

              具體去哪個城市呢?寶能地產總裁 余英認為 未來更應該關注都市圈,比如美國房價最高的二十個城市基本上是東海岸和西海岸,中國是深圳、上海、北京這三大都市圈。隨著世界經濟的中心向亞太地區轉移,特別是三大都市圈的都市聯名區將迎來新的發展機會,比如在東莞拿地,離深圳越近越好,在佛山拿地,就是離廣州越近越好。

              另外,判斷城市群的機會有一個重要的指標就是軌道交通。

              房企轉型

              最重要的是耐得住寂寞

              要堅持

              轉型是這幾年房企繞不過的話題,很多房企一開始熱情高漲,但后來轉著轉著就熄火了,因為新業務投入產出比低,而且回報周期太長,這讓習慣了賺快錢的房企思維很難扭轉過來。

              但你不拋棄幻想轉換思維,是很危險的一件事情。因為現在只能賺慢錢了。以前明源君分析過,中央給地產指出了5條賺慢錢的路,包括產業地產、特色小鎮、城市運營、長租公寓、做保障房。這5條路未來可能會逐漸成為主流。但是,這些路不是你想走就能走的,需要長期的積累。

              比如你很多房企在做養老地產,一直 處于虧損的狀態,但為什么還要做?因為要提前探索和布局,不能等到機會來了再開始準備。

              比如文旅地產,就是典型的門檻高、回報率低的買賣??赡苁?%或0.5%,或者做平。孫宏斌認為堅持很重要,正因為門檻高、回報低,所以做的人少,這樣這個東西就會越來越好,今年平了,明年可能就是1%,猴年2%,做過10年就有20%了。其實商業、醫養等等都是一樣的道理。

              馮侖在中誠聯盟上演講總結了房企轉型2大特點,第一是出軌,第二是是非。如果你要轉型,你一定是出軌。

              “每一個企業都在轉型的時候,你和原來的模式也要有切割、組織、人事、資源配置要做切割。要有準備別人說你。不經歷這一段,轉型是不成功的。地產轉型,要忍受所有是非的議論?!?/p>

              泰禾集團董事長黃其森提及泰禾的醫療產業,作為企業,一定要想清楚我們為什么做醫療,為什么做教育,它的盈利模式是怎么來的。他認為如果耐不住這個寂寞,是沒辦法做好醫療和教育的。黃其森曾向團隊講,“我們準備10年、8年不盈利來做好醫療”。

              產品升級

              要為客戶提供美好的生活方式

              現在大家都知道房地產進入改善時代了,地產人都知道要做更好的房子了。但是除了提供更好的房子以外,還要關注客戶其他方面的需求。

              現在各個房企都很喜歡用的一個講法是:美好生活。美好生活是什么呢?孫宏斌認為有2類,文化、娛樂、旅游、休閑、體育,這些玩的,讓你開心的,這是一類。

              第二類就是教育、健康、養老,這兩個不一樣,教育、健康、養老,你沒錢的時候也要教育、健康、養老,但是現在你需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養老。

              下一階段是智慧社區、智能家居,有了房子以后考慮怎么安全一點,怎么舒服一點。到了消費升級的時候了,到了文化娛樂的時候了,因為這個行業確實發生了很大的變化。

              融創投資萬達和樂視就是在投資美好生活。

              泰禾前幾年就進入了醫療、教育、養老、金融行業,黃其森認為,現在你能不能提供給客戶醫療、教育、文化精神生活,已經成為房地產不可或缺的組成部分。

              大家可能也發現了,泰禾只在經濟發達的地方布局。這個很有意思,黃其森的原話是:“因為我從來不相信有什么價廉物美的事情,三五千塊房價怎么能做出精品呢?所以泰禾堅守一線、二線城市,不去三四線,這是我們認為要做精品一定是要有投入的?!?/p>

              房企戰略

              執行要到位

              團隊要充滿活力

              林中認為,之前大家都在關注規模,而當眾多房企規模突破千億之后,房企在未來更應該關注質量。并且“千億以后,要持續增長,企業核心競爭力是文化、組織、機制、人才和管理……

              其中,戰略執行力會是未來千億房企的核心競爭力。戰略執行力是基于戰略的文化、組織、機制、人才和管理,涉及到企業的穩定和效率等,大型企業拼的就是這個。

              當然,戰略執行離不開一支牛逼的團隊,這也是為什么房企都在拼命高薪挖角的原因。協信集團董事長吳旭對團隊建設有獨特的感悟。

              他認為之前做傳統房地產的團隊,直接和做產業地產的團隊一起干,會出問題。

              他說:“最早我做科技城的時候深有體會,只有我招的兩三個人懂產業地產。之前強大的做傳統房地產團隊沒有辦法和他們統一邏輯。語言邏輯、思維邏輯、支撐體系都不一樣。

              在兩三年前,我索性把產業地產全部搬到了北京清華科技園,通過三年的時間‘洗腦’,形成了一個基本統一的文化,共同的一個語言。并且這個語言的標準程度也就是80%,還沒有達到100%。

              可以說,房企要轉型,形成共同語言是最基礎的一步,沒有這最基礎的一步,再好的項目也會失敗?!?/p>

              注:文章嘉賓演講觀點主要來源 中國不動產金融年會·2017、2018中城聯盟論壇“和未來好好談談”、明源2017年中國房地產總裁峰會、觀點博鰲論壇、亞布力論壇

              閱讀下一篇

              2017胡潤全球房價指數:中國房價漲幅仍全球最快

              經濟日報-中國經濟網北京3月5日訊 今日,據胡潤百富官網胡潤研究院發布《2017年度胡潤全球房價指數》及《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》。其中“海外置

              久久偷拍国产视频在线观看,国产午夜毛片v一区二区三区,国产麻豆传媒在线网站,玩偶姐姐甜美游戏陪玩免费看,亚洲国产日韩欧美偷拍小说,国产优选主播免费观看,刘老师系列国产 萝莉,牛仔裤国产网红品牌 av福利视频免费播放| 女同性恋的甜蜜的性生活长视频| 午夜宫在线观看完整免费版| 国产剧情清洁工2| 情侣国产爱爱在线| 韩国尺码95| 久久情侣vs国产综合啪| 国产伦理福利偷拍| 韩国过春节吗| 麻豆MD传媒乐乐| 欧美免费日b视频| 韩国人敬语| 一区 在线 国产| 韩国恐怖片排行榜| 麻豆传媒皇家| 国产手机哪个牌子直播好用| 国产 偷拍 视频在线| 亚洲制服国产视在线观看| 青青国产手机观线偷拍| 国产直播人与狗磁力链接| 国产拉杆箱网红| 国产sm正太营| 国产360水滴摄像头居家偷拍| 在线观看国产主播视频网站| 偷拍国产视频精品视频| 国产一区二区很干视频| 小可爱平台国产主播在线播放| 韩国魔兽世界| 麻豆传媒app 知乎| 一路向西韩国| 麻豆传媒洋子直播带货| 国产 美女 制服| 韩国名方| 91风月海棠国产在线一区| 国产女王sm调教专区| 朋友的妈妈韩国电影1| 麻豆传媒映画色版| 欧美28p| 日本jj| 生存战争2野人岛中文字幕| 日韩明星女优不卡在线| http://www.creativestudiosfoto.com http://www.blf666.com http://www.fed-fire.com http://www.cifsv.com http://www.springartspoint.com http://www.v7qp.com